取消公摊？万亿省会率先出手

在多地纷纷推出地产新政的当下，2022年GDP达1.2万亿元的安徽省省会合肥，无疑成为了“取消公摊”的探路者（300005）。

近期，合肥市召开全市房地产工作专题会议，并首次提出“避免公摊面积比例过大，积极探索商品房销售按套内面积计价”的政策。

在不少业内人士看来，随着合肥在“取消公摊”政策上的积极探路，也会给其他城市下一步改革指明方向。

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得房率普遍仅70%-75%

什么是“公摊面积”？据了解，2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年的物权法都明确，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

“公摊面积”一般包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套(单元)与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半等。

一般来说，过去的多层和小高层住宅的公摊面积较小，得房率普遍在80%以上，一些没有电梯的多层住宅得房率甚至达到95%以上。而如今越来越多的高层及超高层住宅，其得房率普遍只有70%-75%。

110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……这些争议事件引发了公众对于“公摊面积能否取消”话题的持续讨论。

合肥率先“试水”

不少业内专家看来，合肥率先“试水”，有其特殊性，目前并不具备全国推广的基础。但随着探索工作的不断深入，也可能会成为一个改革样板，引发国内其他城市试点效仿，产生连锁反应。

除了探索“取消公摊”外，合肥还提出大胆稳妥推进商品房“现房销售”，大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”，大力推动货币化安置、房票安置等重磅举措。

据悉，在合肥市召开全市房地产工作专题会议之前的7月27日，合肥市统计局发布《2023年上半年全市房地产开发运行情况分析》显示，2023年上半年合肥市商品房销售面积652.95万平方米，同比下降15.9%，较一季度和去年同期分别扩大0.8和3个百分点，已连续下降18个月。其中，6月当月销售131.22万平方米，同比下降33.8%。

商品房销售持续下滑，增量支撑不足，基数压力仍存等在内的多重压力，或许是合肥出台探索“取消公摊”等10条举措落地的大背景。

“取消公摊”任重道远

尽管呼声较高，但“取消公摊”依然任重道远。如何改革完善相关配套制度，解决实施难度较大、周期较长，以及取消公摊面积后，开发商或最大化压缩公共区域以节约成本等难题迫在眉睫。

中银证券认为，取消公摊面积收费是趋势，但仍需要逐步过渡，目前可以先从部分城市开始试点，并合理控制比例，增加透明度。

一位法律人士表示，首先，要解决计价方式问题。在法律层面上，要明确规定对外销售只能按照套内建筑面积或套内使用面积销售，不得以建筑面积方式对外销售。其次，需要从法律层面明确规定公摊部分、公共部分面积公开透明，并明确列入相关的合同、业主公约、物业服务合同当中。

易居研究院研究总监严跃进坦言，现在条件下，即便取消了“公摊面积”，羊毛还是出在羊身上，开发商也会把房价调高来填补“公摊面积”的费用。在他看来，关键在于开发商要把标准、明细公开，比如在购房合同上明确清楚，让购房者感受到货真价实、心里踏实。

严跃进表示，合肥此次探索套内面积的计价，算是国内比较早改革“公摊泡沫”的城市，具有非常好的导向性作用，可以真正保障购房者认购权、使用权。如果改革能真正落地，也将给其他城市起到示范作用。

中银证券分析师夏亦丰认为，相比取消公摊面积，完善相关规定更具现实意义和可操作性。比如明确公摊标准，明确公摊面积的最大比例、收费标准、测量方式等，减少、避免相关争议，也可对肆意扩大公摊面积的开发商引进一些惩罚赔偿机制。

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